知名房企積極拿地

　　16日，市國土房管局官方網(wǎng)站顯示的最新土地成交是重慶龍湖拿下北碚區(qū)的幾塊土地。這幾塊土地位于北碚組團(tuán)北碚城區(qū)去往歇馬鎮(zhèn)的路旁。

　　重慶龍湖地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上月下旬，經(jīng)多輪競拍后，他們以總價(jià)14億元拿下共800畝的三宗土地，溢價(jià)率分別為52.9%、37.2%和41.6%。

　　市土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年，恒大地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、隆鑫地產(chǎn)、中冶置業(yè)等6家知名企業(yè)在主城區(qū)置地。其中協(xié)信在渝中區(qū)大楊石組團(tuán)和北部新區(qū)大竹林組團(tuán)取得兩宗地塊，融創(chuàng)和金科拿下南岸茶園-鹿角組團(tuán)地塊，隆鑫以重慶華誠投資有限公司名義取得江北區(qū)觀音橋組團(tuán)地塊。

　　上半年主城區(qū)商品房土地市場上，拿地的大部分是外來房企和本土品牌房企，中小房企較少。

　　一位中小房企的董事長表示，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，房屋銷量下降，自己賬上還有5000萬元現(xiàn)金，另外還有1億多元按揭尾款銀行還沒轉(zhuǎn)賬?！鞍蠢碚f不缺錢，但不敢拿地。萬一調(diào)控持續(xù)，年底的工程款都無力支付，搞不好資金鏈會斷?！彼f。

　　中原地產(chǎn)高級分析經(jīng)理孫剛說，南岸茶園-鹿角組團(tuán)、北碚蔡家組團(tuán)、北部新區(qū)禮嘉大竹林組團(tuán)是上半年土地交易熱點(diǎn)區(qū)域，在這些區(qū)域拿地的房企超過10家，但重慶本地企業(yè)只有金科、協(xié)信和渝高三家。今年一季度還有好幾家中小房企參與土地交易，但到了二季度，土地市場幾乎成了“大佬的宴席”。

　　成交面積下降均價(jià)上漲

　　往年，土地成交面積下降，價(jià)格也會下降。但今年上半年，土地成交均價(jià)比去年上半年和下半年都有所上漲。

　　中原地產(chǎn)和中國指數(shù)研究院根據(jù)市國土房管局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上半年主城區(qū)商品房土地規(guī)劃建筑面積下降幅度較大，為830萬平方米，同比下降兩成多，比去年下半年降了近四成。但商品房用地價(jià)格總體呈持續(xù)上漲態(tài)勢，成交均價(jià)399.20萬元/畝，同比增長47.79%，比去年下半年增長了15.61%。但商品房用地成交樓面地價(jià)(即每平方米房價(jià)中的土地成本)略有下降。上述兩個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，主城區(qū)商品房用地成交樓面地價(jià)為每平方米2500元左右，比去年下半年略降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　“根據(jù)市國土房管局公開的土地成交數(shù)據(jù)，上半年超過五成交易都是溢價(jià)成交，該比重僅次于去年?！敝袊笖?shù)研究院高級分析員郭雨明說，總體溢價(jià)率為近兩成，其中，兩成左右的土地溢價(jià)率集中在50%～100%之間;三成左右的土地溢價(jià)率集中在50%以下。

　　分析

　　核心區(qū)域成交多拉高地價(jià)

　　“上半年，成交的土地多在成熟地段和熱點(diǎn)區(qū)域，成交均價(jià)偏高?！敝性禺a(chǎn)高級分析經(jīng)理孫剛說，在主城區(qū)買地的多為外地大型房企和本地品牌房企，建的樓盤定位中高端，購買土地時(shí)選的是主城核心區(qū)域，如渝中區(qū)兩路口和高九路片區(qū)、江北區(qū)的觀音橋和江北嘴片區(qū)，還有一些片區(qū)是未來發(fā)展前景較好的區(qū)域，如南岸茶園新區(qū)、北部新區(qū)的大竹林區(qū)域。

　　容磁地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王雪松說，今年上半年，商業(yè)金融類的土地成交不少，江北和渝中區(qū)都有成交。如觀音橋一宗成交商業(yè)金融類土地，土地單價(jià)高達(dá)3607.06萬元/畝，該地塊土地單價(jià)僅次于2009年9月重慶市渝中城市建設(shè)投資有限公司取得的渝中區(qū)渝中組團(tuán)地塊價(jià)格，當(dāng)時(shí)的土地單價(jià)為3648萬元/畝。

　　中國指數(shù)研究院高級分析員郭雨明說，今年上半年，低容積率的土地成交較多，平均成交容積率不超過2.4，自2007年來，9個(gè)半年統(tǒng)計(jì)中排位倒數(shù)第三。容積率低，單位土地上建筑的房屋更少，對于居民來說居住更加舒服，但分?jǐn)傇诿總€(gè)建筑平方米上的土地成本則更多。

　　或致兩年后市場供應(yīng)量減少

　　“如果下半年土地成交量還上不去，將影響兩年后的商品房市場供應(yīng)?！蓖跹┧烧f，樓市開發(fā)的周期一般為兩年，今年上半年成交的土地，可建筑面積800多萬平方米，算下來全年為1600萬平方米，但主城區(qū)過去3年的年均成交商品房面積都超過了2000萬平方米。由此推算，兩年后的商品房市場恐怕會有400萬平方米的缺口。

　　金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，從現(xiàn)在到明年夏天是購房的較好時(shí)段。他認(rèn)為，樓市有較強(qiáng)的周期性，在宏觀調(diào)控下，現(xiàn)在已經(jīng)處于底部區(qū)域，一旦開發(fā)商把手中的庫存消化完，市場對購房者來說并非好事。

　　但康維投資常務(wù)副總經(jīng)理陳華睿認(rèn)為，兩年后，重慶的公租房完全開工，能提供的房源將超過2500萬平方米，按照人均25平方米的比例計(jì)算，將解決100萬人的住房剛需人口居住問題。屆時(shí)，市場對商品房的需求將沒有現(xiàn)在這般迫切，是否存在需求缺口還需要觀察。